Kallite kinnisvarahindade probleemi on kiputud Eestis lahendama valest otsast. Kestlik lahendus oleks taskukohaste eluasemete arvu suurendamine. Selle saavutamiseks tuleks Eestis juurutada uut eluasemearenduse mudelit, mis on kasutusel näiteks Austrias või Soomes.
Aina kallinev kinnisvara on saanud paljudele tõsiseks murekohaks ning seda ei seostata enam üksnes toimetuleku, vaid ka laiemate ühiskondlike probleemidega, nagu iive, radikaliseerumine ja naabruskondade üheülbastumine. Probleem on sedavõrd nähtav, et sellest on hakanud rääkima mitmed poliitikud – ja mitte ainult sotsiaaldemokraadid![1]
Eelmisel aastal tehtud uuringutest selgus, et Tallinnas ei ole enam ühtegi asumit, kus keskmine kinnisvara hind oleks mõistlikus tasakaalus keskmise eestlase sissetulekuga. Tartus ei ole olukord kuigi palju parem, ega ka Pärnus. Probleem on tõsine – viimased kaheksa aastat on iga aastaga kasvanud nende elanike protsent, kes tunnevad end kodukuludest koormatuna. Kui võrrelda tallinlaste sissetulekuid linnas asuvate uute elupindade hindadega, siis selgub, et uued kodud on jõukohased vaid viiendikule linlastest.[2] Probleemile pakutud lahendused toovad parimal juhul vaid ajutist leevendust, halvimal teevad aga olukorra sootuks hullemaks.
Kuidas kujuneb kinnisvara hind?
Uue kinnisvara hind jääb Tallinnas ja Tartus linnasiseselt vahemikku 4000–5000 eurot ruutmeetri kohta. Väga üldistatult kulub sellest summast umbes pool hoone ehitamiseks, 15% maksab maa, 15% finantseerimine (kasum ning laenude ja võlakirjade teenindamine) ning ülejäänud 20% moodustavad maksud. Kõrgete hindade taga ei ole seega ahned arendajad, vaid paljud komponendid kokku, nagu energia hind, materjalide hind, maa hind, ehituslaenude teenindamine ja rangemad nõuded ruumile, mis on linnas igati põhjendatud.
Vanemate korterite ruutmeetri hind jääb Tallinnas ja Tartus üldiselt vahemikku 2500–4500 eurot, sõltudes otseselt turunõudlusest. Näiteks teise pensionisamba vabastamine tõi turule nõnda palju vaba raha, et hinnad hüppasid kohe üles.[3] See näitab, et surve leevendamiseks pakutavad otsetoetused – olgu tegemist siis ühekordse makse, üüritoetuse või suuremate lapsetoetustega – ei aita, sest kinnisvara hind ja eelmises lõigus mainitud arenduse hinna eri osad pole kivisse raiutud. Kinnisvara on piiratud ressurss, kuid seda on ka maa, ehitusmaterjalid ja tööjõud. Kui turul on rohkem rahakaid kliente, siis peagi hinnad tõusevad, nullides ära mis tahes leevenduse, mis tagati toetustega. Kui ehitamise hind ja maksud on veel mõnevõrra stabiilsed, siis olukorras, kus turul on raha ja nõudlust rohkem kui pakkumist, tekib uus surve arendajate kasumimarginaalide ja hoonealuse maa hinna tõttu.
Tallinnas ei ole enam ühtegi asumit, kus keskmine kinnisvara hind oleks mõistlikus tasakaalus keskmise eestlase sissetulekuga.
Osa probleemist seisneb selles, et me ei mõtle kodu ostmise hinnale, vaid igakuisele laenumaksele. Kui varem võeti laenu 10–20 aastaks, siis nüüd on saanud noorte jaoks normiks 30-aastane laen. Laenu puhul liiga suure sissemakse künnisest üleastumiseks on praegu lahendusena saadaval Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutuse (EIS) pakutav käendus peredele ja noortele spetsialistidele. Ometi suurendab pikem laenuperiood märkimisväärselt kogukulu, näiteks kui laenata 100 000 eurot 4,5% intressiga 20 aastaks, on tagasimakstav summa ligi 150 000 eurot; kui võtta laen samadel tingimustel 30 aastaks, on summa ligikaudu 170 000 eurot. Probleem seisneb selles, et kui laen on võetud oma võimete piiril, võib see olude muutudes (euribori tõusu või õnnetusjuhtumi korral) panna pered raskesse seisu. Siin tulebki mängu taskukohasuse mõiste, mis tähendab, et kodukulude kõrvalt peab jääma üle piisavalt raha, et tulla toime muu eluga. Valemeid on mitmeid, kuid üldjuhul taanduvad need sellele, et eluasemele ei tohiks kuluda rohkem kui kolmandik leibkonna sissetulekust.
Selle asemel et pakkuda välja järjekordseid viise, kuidas suurendada turunõudlust ja aidata ühiskonnal kõrge hinnalae poole sirutada, pakun, et keskenduda võiks taskukohaste eluasemete arvu suurendamisele. Seda saab teha, kui suunata maksude toel senisest enam kinnisvara üüriturule, ehitada uusi munitsipaalelamuid ning arendada avaliku ja erasektori omavahelist partnerlust.
Kuidas tuua alakasutatud kinnisvara turule?
Munitsipaalkorteritel on Eestis kahjuks halb maik – neid ei nähta väärika koduna, kus elada. Üüriturul oleks võimalik pakkumiste arvu suurendada, kui survestada alakasutatud kinnisvara turule viima, kaotades ülalpool vaesuspiiri elavate tööealiste inimeste maamaksusoodustuse ja kehtestades kinnisvaramaksu. Soodustuste kaotamist on IMF pikalt soovitanud. Kui arvestada aga Eesti käibe- ja tulumaksumäära tohutut tõusu, võivad lisamaksud praegu pigem ühiskonda lõhestada kui majanduslikku kasu tekitada.
Kõige lihtsam viis, kuidas suurendada turul pakkumist ilma ulatuslikke ümberkorraldusi tegemata, on see, kui kohalikud omavalitsused hõlbustavad koostöös erasektoriga taskukohasemate elamispindade rajamist, kasutades selleks soodsaid avalikke laene, sihipärast maapoliitikat või suuremat ehitusmahtu võimaldavat planeerimist. Oluline on ka menetlusprotsesside kiirendamine kvaliteeti kahjustamata, sest maa soetamisega seotud kapital – olgu see ettevõtte omakapital või pangalaen – peab igal aastal tootlust garanteerima ning see kulu kandub lõpuks kinnisvara hinda edasi.
Kui turul on rohkem rahakaid kliente, siis peagi hinnad tõusevad, nullides ära mis tahes leevenduse, mis tagati toetustega.
Samas on koostööl piirid: põhiseadus ei võimalda arendajatel kohustuslikus korras soodsaid eluasemeid rajada[4], mistõttu peavad sotsiaalsed eesmärgid olema senisest äriplaanist tasuvamad. Avalikul sektoril on samas käed seotud – raske on suunata, kuhu odavamaid eluasemeid rajatakse, mis tüüpi need on ja kuidas need ka tulevikus taskukohaseks jäävad. Samuti näeme arendus- ja kinnisvarasektoris, et praeguse mudeli alusel kujunev hind on nii kõrge, et isegi finantseerimise ja maa hinda mõjutades jääks lõpptulemus linnasiseselt siiski ligikaudu 60% eestlaste jaoks liiga kõrgeks.[2]
Uus eluasemearenduse mudel
Olukorras, kus olemasolevate meetmetega on eluasemeturul väga raske sisulist muutust saavutada, on vaja luua midagi uut. Praegu saab koduks nimetada peamiselt pinda, mis on kas ostetud või teiselt omanikult üüritud. Selline valikute vähesus ei ole aga Euroopa kontekstis reegel, vaid pigem erand. Paljudes Euroopa riikides (nt Soomes, Taanis, Hollandis, Austrias) toimib mittetulunduslik või piiratud kasumiga eluasemesektor, mis on suunatud ka keskklassile. Mittetulunduslik sektor hoiab arenduskuludelt kokku maksude ja kasumi arvelt ning see võimaldab suunata linna maad püsivalt taskukohasesse eluasemesüsteemi. Austrias, kus ligi viiendik eluasemefondist kuulub piiratud kasumiga arendustele, on seda tüüpi kodud 34–37% odavamad kui erasektori üürikodud.
Eestis paraku puudub seda tüüpi elamuarenduseks vajalik seaduslik raamistik. See tähendab, et vaja oleks seadust, mis sätestaks, kuidas sellised organisatsioonid saavad tegutseda ja mis reeglitele need peavad vastama. Toimiva lahenduse näiteks on Austria piiratud kasumiga eluasemete seadus (sks Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, WGG). Selles süsteemis rajatavad kodud toimivad üürimise ja omamise vahepealse vormina. Liitumisega kaasneb sissemakse (u 500 eurot m² kohta), lepingud on tähtajatud ja mittepäritavad ning üür on alguses kulupõhine, s.t seotud pikaajalise ehituslaenu tagasimaksega, hiljem aga piiratud haldus- ja renoveerimisfondi kuludega. See, et pärast laenuperioodi lõppemist üür väheneb, tagab kindluse, et kodukulud on jõukohased ka pensionieas. Välja kolides tagastatakse sissemakse. Selliseid eluasemeid arendavate organisatsioonide kasum suunatakse seaduse kohaselt uute sama tüüpi eluasemete rajamisse.[5]
Paremad laenutingimused ja eluasemetoetused pole mõistlik lahendus. Selle asemel oleks vaja tuua turule juurde taskukohaseid kodusid.
Süsteem kujunes välja keskklassi kodanikuühendustest, mis tulid kokku, et pakkuda kvaliteetset eluaset soodsama hinnaga. Juba eelmise sajandi algusest on ka linnad toetanud suuremate ühistute loomist ja haldamist, et tagada kvaliteetseid elamispindu. Nüüdseks on see ühtlasi viis, kuidas tulevased elanikud saavad rääkida kaasa oma kodu kujundamises. Selles raamistikus tegutsevad ka piiratud kasumiga arendajad, kes pakuvad riskide haldamise ja projektijuhtimise teenust tingimustel, mis võimaldavad töötajatel teenida erasektoriga konkurentsivõimelist palka, ent samal ajal teenida avalikku huvi. Tegemist on süsteemiga, kuhu saab kaasata nii linnale kuuluvaid organisatsioone, suuri (1000+ liikmega) ühistuid kui ka ise ehitavaid elamukooperatiive. Selles kontekstis tuuakse hoonete hinnad alla, loomata eraturul ebaausat konkurentsieelist ning kaitstes pikaajaliselt avalikku huvi.
Soomes toetatakse sarnaselt mittetulunduslikku elamuehitust maa hoonestusõiguste väljastamise ja riigi pakutavate laenudega. Seal toimib eluasemeõiguse süsteem (sm asumisoikeus), mille kohaselt maksab elanik 15% deposiidi ning tasub üüri, mis on samuti seotud ehituslaenu tagasimaksega. Välja kolides tagastatakse indekseeritud deposiit. Mittetulunduslik ehitussektor on tugevalt esindatud ka teistes Euroopa riikides, näiteks Saksamaal, Šveitsis ja Hollandis. Sarnase süsteemi loomine võimaldaks soodustada taskukohaste eluasemete rajamist ettevõtete õigusi riivamata. Praegu on EIS toetanud kortermajade renoveerimist ja kohalike omavalitsuste üürimajade loomist. Sarnase lähenemisega oleks võimalik toetada ka mittetulunduslikke elamuühistuid ja organisatsioone.
Soovitusi omavalitsustele paremaks maapoliitikaks
Taskukohaste eluasemete pealekasvu, mis oleks võimalik tänu nii avaliku ja erasektori partnerlustele kui ka mittetulunduslike arendajate tegevusele, on ehk kõige lihtsam toetada tugeva maapoliitikaga. Maapoliitika tähendab siin seda, et riigile ja kohalikele omavalitsustele kuuluvat maad suunatakse teadlikult taskukohaste eluasemete rajamisse, ning kui planeeringute ja taristu arendamise tulemusena tõuseb maa väärtus, siis osa sellest väärtuse kasvust suunatakse tagasi taskukohaste eluasemete loomisse (ingl land value capture).
Maa on piiratud ressurss, mistõttu ei teeni avalikule sektorile kuuluva maa müümine kõrgeima pakkumise tegijale pikaajaliselt avalikku huvi. Maa müümisega loovutab linn ka kontrolli seal toimuva üle. Palju kindlam on väljastada kindlate tingimustega hoonestusõigus, nii et maa jääb linna omandisse, kuid arendaja maksab selle kasutamise eest tasu. Nii saab rajada soodsamaid eluasemeid ja linnal on ka edasises arendusprotsessis sõnaõigus.
Maa on piiratud ressurss, mistõttu ei teeni avalikule sektorile kuuluva maa müümine kõrgeima pakkumise tegijale pikaajaliselt avalikku huvi.
Maa väärtuse tõstmisest tuleneva kasumi suunamist võib kujutada ette näiteks olukorras, kus maa sihtotstarve muudetakse tootmis-, äri- või põllumajandusmaast elamumaaks. Sellise otsuse tulemusena tõuseb maa väärtus märkimisväärselt ning on põhjendatud, et kui linn muudab kellegi maa tunduvalt väärtuslikumaks, teenib osa sellest väärtusest avalikku huvi. Radikaalse näite leiab Viinist, kus suuremate maatükkide sihtotstarbe muutmisega kaasneb kohustus rajada subsideeritud eluasemeid – kaks kolmandikku korteritest peavad olema subsideeritud ja vastama üüri kehtestatud piirmääradele.
Aeg tegutsema hakata on nüüd
Meil ei ole enam võimalik kodulaenude makseperioodi ja sissemaksete käendust eriti palju venitada. Otsetoetused üürnikele ja ostjatele tõstavad kinnisvara hinda ning tegemist on rahaga, mis on üksnes kulu, mitte investeering. Peame hakkama mõtlema, kuidas töötada välja süsteem, mis võimaldaks tuua turule juurde taskukohaseid eluasemeid ja neid ka püsivalt taskukohasena hoida. Kõigepealt tuleks mõelda, kuidas oleks võimalik luua soodsamaid elamuid koostöös praeguste arendajatega ning kuidas saaks linn arenduskulude kontrolli all hoidmisele kaasa aidata.
Pikemas perspektiivis on vaja seaduslikku raamistikku, mis reguleeriks mittetulunduslike arendajate ja organisatsioonide kulupõhist üürimudelit – nii saaks luua eluasemeid, mis jäävadki taskukohaseks. See tähendab, et riik ei pea suunama elamuarendusse tohutul hulgal lisaraha, vaid olemasolevaid ressursse targemini kasutama. Riik ja kohalikud omavalitsused ei tohiks elamiseks sobilikku linnamaad lihtsalt kõrgeima pakkumise tegijale müüa, sest maa on parim tööriist linna arengu suunamiseks ning müümise asemel on võimalik väljastada selle kasutamiseks hoonestusõigus.
[1] Vt ka Danilson-Järg, L. 2026. Facebooki postitus, 11.02.
[2] Fischer, M. A. 2025. Infograafika näitusel „Tere tulemast koju, eluasemekriis!”.
[3] Aben, M. 2025. Esitlus „KINNISVARA HIND: Eesti makrotasakaalustamatuste süvaanalüüs”, 04.02
[4] Õigusarvamus. Advokaadibüroo Rask, 2024.
[5] Kährik, A. jt 2025. Lisa 2 „Linnade ülevaated”. – Tallinna taskukohase eluasemepoliitika arendamise võimaluste analüüs. Tartu Ülikool, Eesti Kunstiakadeemia.
Mark Aleksander Fischer on 2026. aasta Tallinna arhitektuuribiennaali „Palju maksab?” kaaskuraator ja Eesti Kunstiakadeemia külalisõppejõud ning töötab praktiseeriva arhitektina Apex Arhitektuuribüroos. Ta on osalenud Tallinna linna ja kliimaministeeriumi tellitud eluasemepoliitika uuringute koostamisel ja töötanud Viinis kooperatiivide rajamisele spetsialiseerunud arhitektuuribüroos einszueins Architektur.
