Eluasemete erastamise tagajärjel tekkis Eestis omanikeühiskond. Neile, kes olid eluasemeturule sisenemas, muutus eluaseme ostmine justkui normiks. Nüüdseks aga oleme jõudnud uude ajajärku, kus peame tõdema, et ainult turumehhanismidest ja omanikuasustusest tõhusa eluasemeturu toimimiseks ei piisa.

Anneli Kährik. Foto: erakogu

Üha rohkem on ühiskonnas neid, kes ei saa või ei soovi hakata omanikuks. Kuigi ka praegu on eraüürisektori osakaal numbrites märkimisväärne ja aina kasvab, tuleb tõdeda, et selline killustunud ja enamasti füüsilistest isikutest üürileandjate kujundatud üüriturg ei rahulda ühiskonna vajadusi. Sel moel pakutavad üüripinnad on vaid ajutine ja hädapärane lahendus olukorras, kus puudub pikaajalist kindlus- ja kodutunnet võimaldav üürielamufond. Lisaks jäävad kvaliteetsed üüripinnad, eriti suuremates linnades, hinna poolest paljudele kättesaamatuks.

Põlvkondlik lõhe eluasemete kättesaadavuses

Kui praeguseks juba vähemalt 50ndatesse jõudnud põlvkond sai erastamise käigus kinnisvara omanikuks valdavalt tasuta, siis noored peavad konkureerima eluasemete nimel karmides turumajanduslikes tingimustes. Statistika näitab, et noorte hulgas on omanike osakaal tunduvalt madalam kui teistes vanuserühmades (joonis 1). Trende vaadates ilmneb, et sissetulekute kasv ei suuda pidada sammu eluasemeturu hinnagalopiga ning raskendab aasta-aastalt veelgi oma kodu soetamist. Viimast peegeldab joonisel 2 toodud eluaseme ruutmeetrihinna ja kuus teenitava netotulu suhe.

Juurdepääs isiklikule eluasemele on muutunud seega nende noorte privileegiks, kel on heal majanduslikul järjel vanemad ning mõne (tõenäoliselt vanematele kuuluva) kinnisvara kujul laenutagatis. Seejuures peab viimane asuma mõnes Eesti paremini arenenud piirkonnas, kui eluaset soovitakse osta näiteks Tartusse või Tallinna. Mujal paiknevat kinnisvara ei hinda pangad sageli lihtsalt laenutagatise vääriliseks. Eluaseme ostuks vajalikku 10% sissemaksu ning korraliku turuväärtusega tagatist pole aga paljudel pangas laenu taotlemisel ette näidata. Need, kelle rahakott seda võimaldab, sisenevad seejärel eraüüriturule, teised on aga sunnitud ka pärast enda pere loomist vanematega elamispinda edasi jagama, suutmata alustada iseseisvat eluasemekarjääri. Pole küll täpseid andmeid, kui palju selliseid peresid on, kuid on teada, et kokku on majapidamisi, kus elab koos mitu leibkonda, umbes 7%. See näitaja ei peegelda aga kõiki noori, kes on sunnitud oma vanematega eluaset jagama, kuna paljud neist n-ö omaette leibkonda ei moodusta.

Infograafika kujundus: Tiiu Tuhkanen

Seega on ühiskonnas teravalt ilmnemas majanduslikest võimalustest tingitud ebavõrdsus, seda eriti noorte hulgas. Järjest enam mõjutab noorte eluasemevalikut vanemate materiaalne heaolu. Nii kanduvad ebavõrdsusmustrid edasi põlvest põlve, vanematelt lastele.

Nõudlus mitmekesisema eluasemeturu järele

Eluasemevalikuid pole aga vaja mitmekesistada ainult perede majanduslikest näitajatest tulenevatel põhjustel. Tänapäeva ühiskond eeldab järjest enam tööalast mobiilsust. Erinevalt vanematest põlvkondadest, kus töö saamise järel jäädi aastakümneteks ühte piirkonda elama, on noored tunduvalt liikuvamad ja tuleviku suhtes avatumad. Seetõttu on see, kas omada või üürida, võimaluste kõrval ka valikute küsimus. Noore inimese jaoks pole säästude kinnisvarasse matmine ja enda sidumine aastakümnetepikkuse laenukoormusega tingimata parim väljavaade. Järjest enam eelistatakse paindlikumat mobiilsust võimaldavaid üüripindasid. Mida rohkem on turul üürikortereid, mis pakuvad pikaajalist kindlustunnet ja head elukvaliteeti ning kus noor pere saab aastaid rahulikult elada, seda enam sellise valiku kasuks otsustatakse.

Lisaks valikuvõimaluste suurendamisele oleks üürituru arendamisel ka stabiliseeriv mõju eluasemeturule laiemalt. Kogemused näitavad, et suurema osakaaluga üürisektori olemasolu säästab turgu ohtlikust ülekuumenemisest ja sellele järgnevatest kinnisvarakrahhidest.

Kahtlemata on ja jääb omanikuasustus Eestis peamiseks elamisviisiks ka järgmisteks aastakümneteks. Nende jaoks, kellel on vastavad vahendid ja kes eelistavad jääda paikseks, on see hea ja ihaldusväärne võimalus oma isikupärase kodu loomiseks. Riigi toetav roll on siin laenuväljavaadete parandamine oma kodu ostvate noorte jaoks. Lisaks intressitoetusele ja tulumaksutagastusele oleks paljudele noortele – sõltumata vanemate varanduslikust olukorrast – esimese kodu soetamisel abi sissemaksu vähendamisest 0 protsendini.

Riiklik toetuspakett üürifondi arendamiseks

Oma kodu soetamise toetamise kõrval aitaksid võimalikud riigi rakendatavad lisameetmed hoogustada üürifondi arengut. Selline avaliku sektori pakutav toetuspakett võimaldaks mitmekesistada valikuid nii noore pere kui miks mitte ka eaka jaoks. Huvi riiklikult toetatud ja paremat kindlustunnet pakkuvate üürikorterite vastu on uuringute põhjal näidanud paljud neisse sihtgruppidesse kuulujad. Üürieluasemete arengut on vaja soodustada nii regionaalselt kui ka peamistes tõmbekeskustes. Just Tallinna ning Tartu linnas on üüri- ja kinnisvarahindade ralli eluasemeturul kõige tormakam. Riiklikult toetatud meetmete komplekti võib vaadelda tunduvalt ulatuslikumalt kui üksikute munitsipaalkorteritega kortermajade arendust ühte või teise omavalitsusse. Erinevates Euroopa riikides on üüripindade pakkumine järjest enam era- või mittetulundussektori algatus, kelle tegevust toetab avaliku sektori pakutav ja arengut soodustav meetmete raamistik. Omavalitsused ise on üüripindade pakkumisest laiematele sihtrühmadele üldjuhul taandumas.

Kui rajada üüripindu üht- või teistviisi kombineeritud sooduspaketi toel, on võimalik kehtestada rajatavates eluruumides kokkuleppeline üüritase, mis kehtib vähemalt määratud ajaperioodi vältel.

Üürielamute ehituse võimendamiseks pakutakse riiklikke otsetoetuseid, kuid väga levinud on maapoliitika meetmete rakendamine, nt infrastruktuuri väljaehitamise ja soodushinnaga maa pakkumise kaudu. Soomes eksisteerib riiklik laenufond, mis väljastab üürielamute ehitamiseks riiklikult garanteeritud soodusintressiga laene. Samuti on levinud maksusoodustused. Kui rajada üüripindu üht- või teistviisi kombineeritud sooduspaketi toel, on võimalik kehtestada rajatavates eluruumides kokkuleppeline üüritase, mis kehtib vähemalt määratud ajaperioodi vältel. Levinud on ka sihtrühmapõhiselt eristatud üürimäärade kasutamine, kus teatud osa puhul rajatavatest korteritest kehtib madalam üüritase.

Rajatavatele elamualadele kehtiv mitmekesisuse printsiip

Eestis pole kuigi levinud, et uute elamualade väljaarendamisel kehtestatakse kriteeriumeid seoses sellega, milline on erinevate hinnatasemete ja asustustüüpide osakaal. Mitmes teises riigis, näiteks Inglismaal, Hollandis ja Soomes, on sellised linnaarengu juhtimise võtted üsna levinud – lisaks omanikuasustusele peavad uued elamualad sisaldama erineva kättesaadavustasemega üürieluasemeid. Mitmel pool kehtib selleks nn miinimumprotsendi nõue, mis määratleb turuüürist madalama üüriga eluasemete osakaalu.

Riiklikul tasandil läbi mõeldud eluasemepoliitika otsused aitaksid põlvkondlikku ja majanduslikku ebavõrdsust vähendada, tagades eelkõige hea elukvaliteedi ka neile üksikisikutele või peredele, kelle jaoks eluaseme ostmine või üürimine pole turu kontekstis jõukohane. Sellised põhimõtted aitaksid kaasa ühiskonnas üha enam kanda kinnitavate ruumiliste lõhede vähendamisele ja ühiskonnagruppide paremale sidususele. Lisaks poliitilisele tahtele nõuavad seesugused arengud teatavate mõttemustrite muutumist – nii erasektoris kui ka rohujuuretasandil elanike ja kogukonnaühenduste seas.

Anneli Kährik on Tartu Ülikooli rände- ja linnauuringute keskuse vanemteadur.